EuGH kippt (teilweise) die Grunderwerbsteuer

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat Anfang 06/2026 in der Rs. NOVA IBEROMOLDES-SGPS entschieden, dass grunderwerbsteuerliche Belastungen konzerninterner Umstrukturierungen gegen die Kapitalansammlungsrichtlinie verstoßen.

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat Ende 07/26 nachgezogen und die Steuerbarkeit bestimmte Vorgänge des Grunderwerbsteuergesetzes (§ 1 Abs. 3 GrEStG) ausdrücklich verneint.

Sachverhalt:
Eine portugiesische Holding wurde 2019 gegründet, das Kapital vollständig durch Sacheinlage von Beteiligungen aufgebracht (darunter auch 100 % an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft). Portugal besteuerte dies mit der portugiesischen Grunderwerbsteuer, weil die 75 %-Schwelle (auch in AT bekannt) überschritten war. Der Europäische Gerichtshof sagt: unzulässig.

Warum?

Erstens handelt es sich laut dem EuGH um eine klassische Umstrukturierung und nicht um einen Anteilskauf.
Die Kapitalerhaltungsrichtlinie der EU besagt klar, dass wenn die Stimmrechtsmehrheit durch Gewährung eigener Anteile erworben wird, darf dies nicht mit GrESt (bzw. indirekten Steuern) belastet werden.
Zweitens wollte das Portugiesische Finanzamt die Besteuerung aus dem Grund durchführen da ja eine Immobilie übertragen wurde und dies durch eine Besteuerung auf den “Grunderwerb” besteuert werden müsse. Der EuGH sagte jedoch klar, dass es nicht darauf ankomme woran die Steuer bemessen wird, sondern wodurch sie ausgelöst wird. Der Steuertatbestand knüpft an die Anteilsübertragung a, also an den Kapitalzuführungs- bzw. Umstrukturierungsvorgang an sich. Damit ist es eine indirekte Steuer auf diesen Vorgang, unabhängig davon, dass sich die Höhe nach dem Immobilienwert richtet.
Drittens wurde vom EuGH klargemacht, dass es sich um keinen Besitzwechsel handelt, sondern die Liegenschaften in derselben Gesellschaft bleiben. Es wurde auch kein Missbrauch unterstellt; also nicht, dass der Liegenschaftserwerb in einen Share-Deal gekleidet wurde.

Was bedeutet das für Österreich?
Begünstigt sind jene Vorgänge, bei denen Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen und Gegenleistungsanteile gewährt werden. Beispiele: schlichte Einlage (auch außerhalb UmgrStG), Down-/Side-Stream-Einbringungen und -Spaltungen, Side-Stream-Verschmelzungen sowie diagonale Konzernvorgänge. Ob neue oder bestehende Anteile gewährt werden, ist irrelevant. Die Anwendung des Umgründungssteuergesetz ist keine Voraussetzung.

Was bleibt jedoch steuerhängig?

Ganz klar: Asset Deals, sprich der schlichte Kauf von Anteilen (unmittelbar/mittelbar), sowie alle Umstrukturierungen ohne Gegenleistungsanteile insbesondere Up-Stream-Vorgänge.
Leider hat sich das BMF nicht zu den FlexCo sowie kapitalistischen GmbH & Co KGs geäußert. Hier ist laut dem BMF weiterhin abzuführen.

Der Hebel für die Praxis mit Ablaufdatum

Wegen Anwendungsvorrangs des Unionsrechts kann bei eindeutigen Fällen die Selbstberechnung unterbleiben. Rückwirkend: Antrag auf Festsetzung (§ 201 BAO) bzw. Beschwerde oder Aufhebung (§ 299 BAO). In beiden Fällen gilt die Jahresfrist bereits gezahlte GrESt lässt sich also nur in einem engen Zeitfenster zurückholen.

• Handlungsempfehlung
  Umstrukturierungen der letzten zwölf Monate unbedingt screenen (teilweises extremes Rückholpotenzial).

• Geplante Transaktionen sollten auf Gegenleistungsanteile hin strukturiert werden

• Der Unterschied zwischen Up-Stream und Side-Stream ist bares Geld.